Seniorenimmobilien – also Pflegeheime, Seniorenresidenzen, Objekte für betreutes Wohnen oder altersgerechte Wohnungen – sind keine Nischenprodukte mehr, sondern inzwischen eine eigenständige Assetklasse, die auch in der Corona-Pandemie ein Wachstumsmarkt bleiben. Das geht aus einer Studie der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC Deutschland hervor. Demnach erwarten die befragten Investoren weiterhin steigende Preise für entsprechende Objekte. Die Hälfte der befragten Anleger möchte in den nächsten drei Jahren mehr als 250 Millionen Euro in diesem Bereich Seniorenimmobilien investieren – und entschied sich damit für die höchstmögliche Antwort in der Studie.
Parallel dazu strebten die befragten Betreiber von Senioreneinrichtungen in diesem Zeitraum an, ihren Bestand ausnahmslos zu vergrößern. „Seniorenimmobilien sind langfristig attraktive Investitionsgüter“, sagt Dirk Hennig, Partner bei PwC Deutschland und Experte für Immobilienbewertung. „Investoren erwartet daher auch bei Pflegeheimen mittlerweile eine Spitzen-Nettoanfangsrendite von 4,0 Prozent.“ Die klassischen Gewerbeimmobilien-Segmente wie Handelsimmobilien oder Bürogebäude seien seit einiger Zeit dem strukturellen Wandel ausgesetzt. Zuletzt befeuerte die Covid-19-Pandemie diese Entwicklung zusätzlich: Der Druck des E-Commerce auf den stationären Handel wuchs weiter, mobiles Arbeiten und Homeoffice gewannen an Bedeutung. Letzteres stelle sowohl Relevanz als auch Attraktivität von herkömmlichen Bürokonzepten zunehmend infrage – auch als Anlageobjekt.
Diese Problematik bestehe bei Seniorenimmobilien nicht: Sie seien grundsätzlich unabhängig von der Konjunktur, Markttreiber sei in erster Linie die demografische Entwicklung – und die Menschen in Deutschland werden immer älter. 2060 könnten Schätzungen zufolge mehr als 27 Prozent der Menschen hierzulande über 67 Jahre alt sein. Die Zahl der pflegebedürftigen Personen hat sich zwischen 1999 und 2019 auf rund vier Millionen mehr als verdoppelt.
Außerdem habe sich die Pflegebranche in den vergangenen Jahren professionalisiert: Betreiber von Senioreneinrichtungen arbeiteten zum Beispiel transparenter und gewinnen so das Vertrauen von Investoren. Pauschale Pflegebeiträge versprechen laut PwC zudem häufig stabile Cashflows. Die Studie zeige auch, dass Investoren hauptsächlich eine Core- und Core-Plus-Strategie verfolgten. Sie planten also langfristig, investieren in hochwertige Bestandsobjekte und möchten Risiken mithilfe langer Mietvertragslaufzeiten und bonitätsstarken Pflegeheimbetreibern minimieren. Überraschenderweise gewinnen laut Analyse zunehmend jedoch auch Value-add-Objekte an Bedeutung, wobei die Anleger den Wert einer Immobilie durch Investitionen und ein aktives Assetmanagement gezielt erhöhen.
Das wichtigste Entscheidungskriterium für über drei Viertel der Investoren sind Bonität und Erfahrung des Betreibers. Ob Objekte regulatorische Vorgaben wie die Einzelzimmerquote erfüllen, ist für ebenso viele Befragte von hoher Bedeutung. Betreiber achten bei der Ansiedlung eines neuen Standortes hingegen vor allem auf die Mikrolage, sprich die nähere Umgebung, und ob Fachkräfte das Objekt gut erreichen könnten. Der Markt für Seniorenimmobilien stehe jedoch auch vor Herausforderungen. So gebe es etwa eine geringe Neubauaktivität, weshalb auf absehbare Zeit ein Nachfrageüberhang bei Investoren zu erwarten sei. Zudem könnte sich der bereits bestehende Fachkräftemangel in der Pflege weiter verschärfen. Doch auch wenn die Renditen aufgrund solcher Faktoren in den vergangenen Jahren abgenommen haben, liegen sie dennoch über anderen Assetklassen: Anfang 2021 lag die Spitzenrendite für Gesundheitsimmobilien, von denen Seniorenobjekte den größten Teil ausmachen, bei vier Prozent. (DFPA/mb1)
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