Bei Mieterhöhungen wurden dem Vermieter erhebliche Grenzen durch den Gesetzgeber gesetzt. So darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren in der Regel um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze) – in Gebieten mit Wohnungsnot gilt teilweise sogar eine Obergrenze von 15 Prozent. Auch wird eine Mieterhöhung durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, die etwa im Mietpreisspiegel hinterlegt ist. Das alles gilt allerdings nicht bei einer Neuvermietung. Der Mieterwechsel bietet dem Vermieter daher die Gelegenheit, die Miete mit einem Schlag direkt deutlich zu erhöhen, auch über die ortsüblichen Vergleichsmieten hinaus. Allerdings soll dies nicht für Gebiete gelten, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die „Mietpreisbremse“ ist ein Gesetz, welches das Ziel hat, den Vermieter bei Neuvermietungen zu beschränken. Die neue Miete darf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Die Mietpreisbremse soll jedoch nicht für eine Wohnung gelten, die nach dem 1.10.2014 erstmal genutzt und vermietet wird. Auch für die erste Vermietung nach „umfassender Modernisierung“ einer Wohnung gilt sie nicht.
Eine weitere (fragwürdige) Ausnahme von der Mietpreisbremse sieht das Gesetz dann vor, wenn bereits die Miete, die der Vormieter schuldete (Vormiete), mehr als 10 Prozent über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ lag. Als Obergrenze bei Neuvermietungen gilt dann nicht die „ortsüblichen Vergleichsmiete“ plus 10 Prozent, sondern die Vormiete.
Die Mietpreisbremse gilt nur, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, in welchem auf Grund des „angespannten Wohnungsmarkt“ durch die jeweilige Landesregierung eine Rechtsverordnung erlassen wurde. Bei Gewerberaummietverträgen gilt die Mietpreisbremse übrigens nicht.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Wohnung bei Neuvermietung unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse zu inserieren und zu vermieten. Der Vermieter ist in der Wahl der neuen Miete völlig frei.
Die Idee des Gesetzgebers ist, dass der Mieter eine Wohnung neu anmietet, obwohl die im Mietvertrag vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Nach Einzug in die Wohnung kann der Mieter dann die Miete rügen und eine Reduzierung der Miete fordern sowie nach der Rüge zu viel bezahlte Miete zurückfordern.
Die Mieterhöhung bei Mieterwechsel hält in der Regel
In der Praxis setzt sich die Mietpreisbremse jedoch nicht durch. Der Vermieter kann die Wohnung bei einer Neuvermietung in der Regel marktgerecht vermieten. Eine nachträgliche Reduzierung der Miete auf Grund der Mietpreisbremse muss er nur selten befürchten. Zu viele unbestimmte Rechtsbegriffe blockieren die Anwendung der Mietpreisbremse durch den Mieter. Was ist eine „umfassende Modernisierung“? Wann liegt die Wohnung in einem Gebiet, in welchem ein „angespannter Wohnungsmarkt“ herrscht? wie soll die „ortsübliche Vergleichsmiete“ in Städten ermittelt werden, in welchen es noch nicht einmal einen Mietspiegel gibt und welche Miete hat der Vormieter bezahlt?
Hinzu kommt, dass schon die geringfügige Mitvermietung von Mobiliar einen Vergleich mit der „ortsübliche Vergleichsmiete“ so gut wie unmöglich macht und die Mietpreisbremse damit aushebelt. Abgesehen davon lebt ein Mietverhältnis auch von einem guten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Startet das Mietverhältnis mit einer Klage des Mieters gegen die von ihm wenige Tage zuvor selbst unterzeichnete Miete, dürfte klar sein, dass der Vermieter weiteren Wünschen des Mieters in den folgenden Mietjahren nur widerwillig nachgeben wird.
Mietpreisbremse möglicherweise verfassungswidrig
Nachdem bereits das Landgericht München die Mietpreisverordnung für Bayern für unzulässig erklärte, da aus dieser nicht erkennbar wäre, warum in bestimmten Gebieten ein „angespannter Wohnungsmarkt“ angenommen wird und in anderen nicht, liegt nun auch das Bundesgesetz zur Mietpreisbremse dem Bundesverfassungsgericht vor.
Das Bundesverfassungsgericht wird nun insbesondere im Hinblick auf den Gleichheitsgrundsatz prüfen, ob die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist. Dies ist jedoch schon bei Betrachtung der unterschiedlichen „ortsüblichen Vergleichsmieten“ in Deutschland fraglich. So führen die unterschiedlichen Vergleichsmieten dazu, dass ein Vermieter eine in Hinblick auf Größe und Ausstattung identische Wohnung in München teurer vermieten könnte als in Berlin. Das ist nicht sachgerecht.
Auch werden Vermieter, die bislang günstige Mieten verlangten, im Verhältnis zu Vermietern benachteiligt, die schon zuvor hohe Mieten verlangten. Denn Vermieter, die bereits Mieten verlangen die über 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dürfen das auch weiterhin. Zuletzt ist fraglich, ob der Bund die Umsetzung der Mietpreisbremse den Ländern überlassen durfte. Dies hatte zur Folge, dass einige Länder die für die Mietpreisbremse notwendige Verordnung eingeführt haben, andere jedoch nicht. So fehlt es bislang in Mecklenburg-Vorpommern, dem Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt schon an einer Verordnung, die die Anwendung der Mietpreisbremse möglich macht.
Grenze für Mieterhöhung bei Mieterwechsel bleibt der Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt wird durch die Mietpreisbremse in der Praxis kaum bis gar nicht reglementiert. Es ist nicht auszuschließen, dass das Bundesverfassungsgericht die Mietpreisbremse insgesamt als verfassungswidrig ablehnt. Vermieter werden bei Neuvermietung damit lediglich durch den Wohnungsmarkt und ihre eigene Moral bei der Festsetzung von Neumieten bestimmt. Will die Politik in den Wohnungsmarkt eingreifen, sollte sie dies mit Subventionen und nicht mit Reglementierungen versuchen.
Quelle: FOCUS Immobilien
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